每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

繼廣州時代地產于12月1日公布赴港上市計劃后，總部位于深圳的龍光地產也趕乘資本市場的歲末末班車。

龍光地產于昨日（12月9日）正式公布赴港上市計劃，預計最高集資額達到18.75億港元，麥格理集團成為公司的獨家保薦人，廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲擔任龍光地產獨立非執行董事。

《每日經濟新聞》記者發現，龍光地產土地儲備主要集中在惠州、汕頭等三線城市。盛富資本與協縱國際總裁黃立沖認為，近兩年來三四線城市普遍銷售慘淡，尤其像惠州、汕頭這類城市，由于前幾年的開發過剩，導致市場供過于求明顯，風險快速積蓄，龍光地產在這些城市的土地儲備如何消化存在難度。

年內銷售將破百億/

資料顯示，龍光地產專注于開發中端及中高端住宅市場，擁有廣州、深圳、汕頭、佛山、南寧、成都、海南陵水等二十多家下屬公司。截至2013年10月31日，公司于廣東、廣西、四川及海南的11個城市擁有70個處于不同發展階段的項目，根據中國指數研究院數據，公司于2012年在中國房地產開發企業排行第46位（以銷售額計）。

據悉，龍光地產招股價介于2.1~2.5港元，發售7.5億股，其中90%為國際配售，10%為公開發售，集資額為15.75億~18.75億港元，公司計劃于12月10日至12月13日公開招股，12月20日掛牌，每手買賣單位為2000股，入場費約5050.4元。

《每日經濟新聞》記者從其招股書獲悉，2010年~1012年龍光地產銷售額分別為30.3億元、44.7億元、97.4億元，營業收入為28.5億元、34.5億元、65.9億元，凈利潤為9.4億元、12.6億元、18.2億元。截至今年1~10月，龍光地產合計銷售金額達到94.68億元，這意味著公司很可能在年末突破百億銷售大關。

龍光地產管理層表示，上市前公司主要融資來自開發貸款，2012年集團的利息僅占合同銷售總額的5.3%，平均資金成本僅為8.17%，在2012年的融資渠道中，僅有9%來自于信托貸款，融資成本因此相對減少且開發風險有所降低。

“公司將藉此上市的契機，繼續以快速的開發模式加速擴展至其他高增長地區，致力打造龍光地產成為全國大型的物業發展商之一”，龍光地產主席兼行政總裁紀海鵬表示。

押注三線城市存風險 /

招股書顯示，龍光地產目前土地儲備1120萬平方米，其中約81%地處中國經濟最繁榮的省份廣東省，預期足以應付未來五至六年的發展需要。

但《每日經濟新聞》記者發現，龍光地產約48%的土地儲備位于惠州，剩余土地儲備主要集中在汕頭、佛山與南寧，公司土地儲備集中在三線城市，一線城市的土地儲備占比僅3.4%。

龍光地產表示，此次集資所得約70%用于收購土地，約20%用于償還貸款，其余10%用作一般企業用途及營運開支。在招股新聞發布會上，龍光地產管理層表示,公司上市后將致力于開拓高增長區域，但不一定局限于一線城市。 根據中原地產市場研究部統計數據顯示，2013年前11月，十大標桿房企（保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海）在一線城市權益購地金額為905億元，同比增長119%，在三四線城市拿地的金額總計147億元，同比僅增長33%。

“恒大最近在北京、上海等城市全面爆發可以說是一個標志，代表了2013年全國樓市分化，房企重心全面轉移到一二線城市”，中原地產市場研究部總監張大偉認為，目前三四線城市存在“高庫存、低去化、低增長”，一二線城市則為“高利潤、高周轉、高去化”，相比三四線城市已經可以看到的風險，一二線城市的風險要低很多。

黃立沖認為，龍光地產土地儲備集中在三線城市，如果未來三四線城市銷售沒有出現逆轉，這些土地項目去化速度難以保證。一旦房地產市場出現調整，缺乏人口流入的三四線城市會首當其沖受到影響，企業面臨的風險也會隨之暴露。