每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

曾經因為今年將有大批信托到期，而一度被業內稱為是“A股市場的綠城”的中華企業（600675.SH）近期通過聯合產權交易所，連同上海房地產經營（集團）有限公司一起掛牌轉讓上海華營置業有限公司（以下簡稱華營置業）100%股權和1.59億元債權，轉讓總價款達到8.17億元。

華營置業持有上海北外灘國際客運中心的2號樓，還有4.22億元的負債，這意味著接盤者需要為獲得上海港國際客運中心2號樓總共付出超過10億元，按此計算，該項目折合單價超過6.5萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者獲悉，根據中房信的統計，此前周邊成交的寫字樓價格不過6萬元出頭。值得一提的是，由于上述項目是通過股權而非產權轉讓，購買該棟寫字樓的客戶未來還可能需要代為支付巨額的土地增值稅。

知情人士透露，上述由中華企業轉讓的華營置業目前所有的資產就是上海港國際客運中心的2號樓。中化方興 （00817，HK）在2010年7月以5.18億元的價格將上述項目出售給了上海華營置業有限公司。

根據聯合產權交易所的資料，華營置業還負有4億多元的負債。這意味著接盤者需要為獲得上海港國際客運中心2號樓總共付出超過10億元，折合每平方米的投資成本超過6.5萬元。

這一價格較中房信去年11月監測的上海港國際客運中心的其他寫字樓成交價高。根據該機構當時的監測，該項目的寫字樓成交價格為60288元/平方米。

而就在去年的11月份，中華企業為了2.95億元的信托融資，與五礦國際信托有限公司簽訂 《股權收益權轉讓合同》及《股權質押合同》，設立“五礦信托-中華企業華營置業股權收益權集合資金信托計劃”，不僅將公司股權質押，還將收益權轉讓給五礦國際信托。

當時，業界分析中華企業資金時，普遍認為該公司的資金壓力較大。有券商統計，中華企業信托到期的規模達到44億元。今年3月中航證券對中華企業的專題研究認為，如果公司的銷售額始終處于低谷，那么將會出現相當于總資產10%的資金缺口。公司的年報也披露，中華企業的速動比率僅為0.169，短期還款能力較弱。

但在財務表現出明顯壓力的情況下，中華企業為何仍然以較高的價格轉讓上述項目，而不是以低價拋售項目，迅速回籠現金？

針對這一疑問，《每日經濟新聞》記者試圖對中華企業董事會辦公室有關人士進行采訪。但該人士以處于靜默期為由，拒絕了記者的采訪。

在中華企業溢價轉讓華營置業的背后，房地產業的整體資金鏈已經度過了最緊張的階段。中房信分析師薛建雄說，經歷了二三月份的市場回暖后，開發商的資金已沒有之前那樣緊張。綠城中國（03900，HK）4月2日在香港發布新聞發布會，總裁壽柏年稱綠城最嚴峻的時候已經過去。

薛建雄說，從他近期對市場的價格監測看，目前的成交價格已經較去年12月有所上升。他相信，部分開發商的資金已不再象去年底那么緊張。

同策咨詢機構研究總監張宏偉也介紹說，3月份的成交量要比2月份高，開發商受惠于整體市場的回暖，資金方面已經不太象之前那樣緊。

世茂房地產助理總裁蔡雪梅還曾向《每日經濟新聞》記者透露，選擇降價的只會是那些產品力嚴重老化，而且項目銷售已經進入尾聲的樓盤。上述降價行為不會威脅到企業的利潤率。

（實習生王秀娟對本文亦有貢獻）