每經編輯｜每經記者 張敏 發自北京    

每經記者 張敏 發自北京

在臨近年關的節點上，房地產調控政策的任何一個動向，都在牽動地方政府的神經。

有人說，房地產調控史同時也是中央和地方政府的博弈史。自2010年4月啟動本輪樓市調控以來，地方政府多次暗地 “松綁”政策，中央也在不時監控與敲打，確保政策落實到位。

12月初的中央經濟工作會議強調，明年“要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。”這似乎給明年的樓市政策吃下“定心丸”。

而在不少分析人士看來，在樓市調控效果逐漸顯現的2012年，調控政策的繼續，意味著中央和地方政府博弈的加劇。

博弈“三回合”

樓市調控無疑會使地方政府利益受損，在地方政府的執行中，或明或暗的松動無處不在，并不時引發“調控放松”的猜想。但事實上，自從2010年4月17日“國十條”出臺的22個月以來，中央的口徑從未松動過。

有業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，中央和地方政府的博弈結果，將在很大程度上決定本輪房地產調控的效果。他還列舉了三個重要領域：房貸、限購、保障房。

房貸政策最早出現在“國十條”中，按照規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率還應大幅度提高。

但在實際執行中，一些銀行在二套房和多套房的貸款中，給予和首套房相同的優惠政策。在“國十條”出臺僅三個月時，甚至還一度傳出房貸政策松綁的消息。

此后，時任銀監會主席的劉明康出面澄清，使得這一風波終于告一段落。但盡管如此，一些地方暗地“松綁”房貸的現象仍不時見諸報端。

相比之下，地方對限購政策的“反抗”更加明顯。2011年10月初，佛山發布文件，公開放松限購政策。除佛山外，暗地放松限購的城市也有不少。

但僅僅在半天之后，佛山版“限購令”便被緊急叫停，這也被認為是中央的一次勝利。近期，海口、廣州、深圳、上海等“限購令”即將到期的城市先后表態繼續執行。隨著中央經濟工作會議的定調，“限購令”被認為將在明年繼續推進。

保障房同樣是博弈焦點。多年來，地方政府始終存在虛報數量、質量把控不嚴的情況，在一定程度上影響到調控效果。但國務院副總理李克強一再強調保障房質量和建設進度，在實現1000萬套保障房全部開工的基礎上，未來的保障房建設局面仍可期待。

事實上，在“三回合”之外，中央與地方的博弈還存在多個層面。近期，北京、杭州、重慶、長春等地也紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環節試水，以促進市場成交。

擺脫“土地財政”的契機

樓市調控對地方政府的直接影響，在于土地出讓收入的縮水和房地產相關稅收的減少。但對于主要依靠土地來償還債務的地方政府來說，土地財政帶來的壓力似乎更大。

根據北京中原地產的估算，今年前11個月，全國130個城市“縮水”的土地出讓收入約為5200億元，縮水30%。其中僅北京就比去年減少了近600億元的土地出讓收入，減少接近4成。

調控下的土地市場低迷，無疑是導致土地收入縮水的直接因素。《每日經濟新聞》記者綜合各地的土地市場發現，今年的土地底價成交現象屢見不鮮，流拍、流標更是頻繁發生。重慶市推出的一宗價值65億元的全國年度“地王”，竟是以底價拍出。

土地出讓收入的縮水，將給地方財政帶來更大的壓力。按照規定，地方政府的土地出讓收入中，除10%需定向用于保障房建設，10%用于教育領域之外，另有相當部分將納入地方財政，并用于土地征收、拆遷等土地一級開發工作，以及基礎設施建設。

中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云向《每日經濟新聞》記者表示，除未來的保障房建設資金、土地供應以外，甚至會對當地經濟增速、就業等產生一定程度的影響。

更重要的是，土地債務壓身的地方政府或將面臨更為嚴重的負擔。按照審計署的報告，截至2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額就達2.5萬億，接近去年全年土地出讓收入總額。共有12個省級、307個市級和1131個縣級政府涉及其中。

但在鄒曉云看來，土地財政收入減少對地方政府而言，反而是一個轉變經濟增長方式、改變“投資拉動”模式的契機，從長遠看有利無害。

他認為，即便財政收入在一定程度上有所減少，地方政府也有能力做出自我調整，放緩經濟增速，提高增長質量。

事實上，為應對土地財政縮水、房地產相關稅收減少帶來的財政虧空，中央已要求各地加快住房信息系統建設，為全面推進房產稅奠定基礎。在不少觀察者看來，這也是地方政府轉變發展方式的重要方面。

北京中原地產三級研究部總監張大偉也向《每日經濟新聞》記者表示，本次調控是最后一個調整經濟結構，擺脫經濟增長過分依賴樓市的時機。