每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “10個(gè)樓盤(pán)，近2500套住宅，21萬(wàn)多平方米的存量。”這是昨日下午華燕房產(chǎn)分析師張宏偉給出的上海新江灣板塊商品住宅存量的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。作為近年來(lái)上海“地王”的主要產(chǎn)區(qū)，新江灣板塊今年5月至今只賣掉了70多套住宅，且大多數(shù)房源的成交均價(jià)只有25000元/平方米上下。

        市場(chǎng)慘淡的景象，令該區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商心力交瘁，尤其是幾家  “地王”樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商。如于2007年拿下“地王”的九龍倉(cāng)和仁恒，目前各自項(xiàng)目的工程進(jìn)度都已經(jīng)達(dá)到了可預(yù)售階段。但上海房地產(chǎn)業(yè)分析人士的觀點(diǎn)是，兩家樓盤(pán)要想有良好的銷售業(yè)績(jī)，銷售日期就必須延遲至明年上半年。

        一個(gè)“地王”被逼“捂盤(pán)”的故事可能已經(jīng)開(kāi)始了。

“弄不好就會(huì)虧損”

        “這塊地很危險(xiǎn)，弄不好就會(huì)虧損。”2007年6月，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在拍得新江灣D1地塊后留下的這句話至今令人印象深刻。當(dāng)時(shí)，被稱為“上海新地王”的上述地塊成交價(jià)為12.6億元，樓面地價(jià)為12509元/平方米。

        兩年后，這幅有“虧損危險(xiǎn)”的地塊，以12.3億元的價(jià)格換給了九龍倉(cāng)，這一做法從另一個(gè)角度證明了宋衛(wèi)平當(dāng)初的預(yù)言。

        2007年12月，新加坡仁恒置業(yè)斥資13.01億元購(gòu)得的新江灣D3地塊成為轟動(dòng)上海的又一幅  “地王”。緊鄰D1地塊的D3地塊樓板價(jià)格高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，盈利前景也同樣不被看好。

        巧合的是，上述兩幅“地王”很有可能在近期同時(shí)公開(kāi)銷售。

        根據(jù)新浪、搜房等網(wǎng)站的介紹，九龍倉(cāng)新江灣項(xiàng)目容積率在1.6左右，是12~13層的小高層，最小是140平方米的二房，最大是344平方米的四房?jī)蓮d，屬于精裝修產(chǎn)品；而仁恒新江灣項(xiàng)目仁恒怡庭的主要產(chǎn)品是疊加別墅，以及160和200平方米的大戶型精裝修公寓。雖然兩個(gè)樓盤(pán)產(chǎn)品外形有差異，但是主力產(chǎn)品和目標(biāo)客戶卻有相似性。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日前往現(xiàn)場(chǎng)查看上述兩個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)九龍倉(cāng)的小高層項(xiàng)目已經(jīng)完成了三分之二，仁恒項(xiàng)目的花園洋房也基本結(jié)構(gòu)封頂，均接近申請(qǐng)商品住宅預(yù)售資格的條件。

        此前，有報(bào)道稱，九龍倉(cāng)新江灣項(xiàng)目璽園的售價(jià)在45000~50000元/平方米左右，開(kāi)盤(pán)時(shí)間會(huì)在7月左右；而仁恒新江灣項(xiàng)目仁恒怡庭的售價(jià)大概在60000元/平方米左右，開(kāi)盤(pán)時(shí)間會(huì)在八九月份。但記者在售樓處詢問(wèn)時(shí)，兩個(gè)樓盤(pán)的銷售人員均否認(rèn)了上述消息，稱目前銷售價(jià)格和開(kāi)盤(pán)時(shí)間都還不確定。

        中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說(shuō)，目前該地區(qū)40000元/平方米以上的房子幾乎不會(huì)有人問(wèn)津，但是對(duì)于九龍倉(cāng)和仁恒來(lái)說(shuō)，40000元/平方米的售價(jià)，很有可能僅僅只是保本。

開(kāi)發(fā)商被逼“捂盤(pán)”？

        一家地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的調(diào)查資料顯示，在整個(gè)新江灣板塊，180平方米以上的大面積產(chǎn)品比較暢銷。因此，該區(qū)域大部分開(kāi)發(fā)商都開(kāi)發(fā)的是大戶型的豪宅產(chǎn)品。據(jù)上述調(diào)查，華潤(rùn)橡樹(shù)灣、漢斯國(guó)際公寓、九龍倉(cāng)璽園、仁恒怡庭乃至剛剛開(kāi)工的中建地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)是大戶型產(chǎn)品。

        張宏偉說(shuō)，在上述兩個(gè)樓盤(pán)的主力戶型面積接近的情況下，如果銷售總價(jià)接近，那目標(biāo)客戶很有可能重疊，選擇同一時(shí)間開(kāi)盤(pán)，很有可能造成兩家開(kāi)發(fā)商“火并”。

        薛建雄說(shuō)，如果在價(jià)格相同的情況下，仁恒的產(chǎn)品會(huì)有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。但是，與九龍倉(cāng)的項(xiàng)目相比，仁恒的產(chǎn)品成本較高，一旦九龍倉(cāng)新江灣項(xiàng)目降價(jià)促銷，仁恒項(xiàng)目可能賣不過(guò)對(duì)手。

        但是，兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商對(duì)上述說(shuō)法均予以否認(rèn)。九龍倉(cāng)璽園胡海嶸說(shuō)，從未對(duì)仁恒怡庭進(jìn)行過(guò)調(diào)查，也沒(méi)有擔(dān)心滯銷，開(kāi)盤(pán)時(shí)間和定價(jià)未確定，是因?yàn)橄愀劭偛窟€沒(méi)有做決定。

        仁恒置業(yè)上海分公司副總經(jīng)理姚示偉則認(rèn)為，仁恒怡庭和九龍倉(cāng)璽園是兩個(gè)截然不同的產(chǎn)品，相互間并不會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格遲遲未定的主要原因并不是因?yàn)榻谑袌?chǎng)銷售不好，也不是高地價(jià)所致，而是因?yàn)闃影宸繘](méi)有完成。“我們是根據(jù)樣板房的展示情況，反推項(xiàng)目銷售價(jià)格的。”

        在薛建雄看來(lái)，即便上述兩個(gè)樓盤(pán)之間競(jìng)爭(zhēng)不明顯，但兩個(gè)樓盤(pán)也不會(huì)在近期開(kāi)盤(pán)。目前高端物業(yè)的銷售情況并不好，市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)售仍然滯銷，而地處新江灣城的上述兩大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售價(jià)預(yù)計(jì)至少4萬(wàn)元/平方米，如此高的價(jià)格，滯銷幾乎是必然的。

        根據(jù)張宏偉提供的數(shù)據(jù)，從今年5月至今，整個(gè)新江灣地區(qū)的10余樓盤(pán)總共只賣出了70余套住宅，且大部分的成交均價(jià)不足3萬(wàn)元/平方米。與這些樓盤(pán)相比，九龍倉(cāng)璽園和仁恒怡庭雖然景觀環(huán)境更好，但是同樣有配套欠缺、生活設(shè)施不成熟等缺陷，很難支撐4萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)。

        張宏偉說(shuō)，目前很多高端樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)就滯銷，與其如此，不如等到市場(chǎng)好的時(shí)候再賣。“如果要賣到4萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)，辦法只有一個(gè)——等，等到明年上半年。”張宏偉認(rèn)為，這或許才是新江灣的  “地王”樓盤(pán)遲遲不開(kāi)盤(pán)的主要原因。



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