每經記者  楊羚強  發自上海

        迪士尼項目一旦獲準落地上海，最先收益的產業莫過于周邊的房地產業。此前股市多輪迪士尼概念炒作中，在川沙和南匯擁有土地的中華企業、中路股份屢屢受到追捧。然而，房地產行業人士卻普遍不看好樂園帶來的土地升值效應。易居克而瑞的數據顯示，迪士尼板塊附近的住宅價格僅僅與上海樓市的平均漲幅持平。而分析師對當地土地估價也就是樓板價5000元/平方米，這一價格與上海其他郊區如嘉定的樓板價相去甚遠。

        究竟是資本市場過高估計迪士尼的利好效應，還是當地的房價目前被明顯低估。《每日經濟新聞》對此前被熱炒的迪士尼“地產標桿”——中華企業等上市房地產公司展開實地調查，試圖探詢迪士尼落戶上海對他們所擁有土地升值的影響到底有多大。  

擁地雖多  與迪士尼不算接近

        “南匯區的洋山國際深水港和臨港新城與迪士尼樂園、浦東機場連成一片，中華企業（600675，SH）在此擁有幾千畝的土地儲備。當前活躍的迪士尼概念股加起來的土地面積都不及中華企業一家，中華企業堪稱‘南匯地王之王’。”而在南匯并入浦東之后，“南匯地王之王”或許要變成為“浦東地王之王”。

        根據北京首證的調查，中華企業在南匯區和浦東擁有的土地儲備分別有：占地面積34萬平方米，建筑面積達46萬平方米的“印象春城”；航頭鎮占地34萬平方米的  “南郊中華園”別墅；以及南六公路附近的三灶鎮曙光村6/2丘地塊占地14.54萬平方米并即將開發的項目；另外浦東花木鎮三街坊42丘地塊占地面積3.1萬平方米的一個項目。

        統計數據顯示，中華企業在整個合并后的浦東新區擁有85萬平方米的土地，形成對迪士尼樂園的包圍之勢。上述數據發布后，這家上半年營業收入僅較去年同期增長15.93%的上市公司，在6月之后曾一度成為眾多機構偏愛的投資對象，股價由6月份的14.2元上漲至7月最高的20.2元，而在昨日又重新回到13元左右的價格，演出了一波“過山車”式的行情。

        但是，無論是印象春城、南郊中華園以及花木鎮三街坊42丘地塊，與迪士尼樂園并不屬于同一個地理空間，因此迪士尼帶給中華企業更多的是概念。也因為這樣一個原因，可直達迪士尼樂園的三灶鎮曙光村6/2丘，也就成為中華企業迪士尼概念中最吸引投資者眼球的部分。

附近樓價漲幅與上海市持平

        此前傳言中的迪士尼樂園意向用地（以下簡稱意向用地）的四至范圍是西接滬蘆高速公路，北到迎賓路，東抵遠東大道，南至八灶港。而記者現場調查發現，雖然整個意向用地內有不少街巷小道，但外界能進入上述用地的唯一主干道卻只有馬六公路，其他路道或者狹窄，或者是斷路，車輛進出不易。

        從意向用地以南2公里的六灶鎮鎮中心行駛到迪士尼樂園附近的三灶鎮曙光村，行駛的里程超過4公里。一名出租車司機介紹說，三灶鎮曙光村的地理位置更接近上海野生動物園。百度地圖的測距工具顯示，從意向用地到三灶鎮直線距離達到近7公里。

        而記者在該地塊附近也看到了目前在售的唯一住宅項目——藝泰安邦。易居中國的分析師薛建雄說，自年初以來，上述項目的銷售均價由6200元/平方米左右，一路上升到目前的7800元/平方米，漲幅接近15%，與上海市的平均漲幅相同。根據他的分析，藝泰安邦的價格漲幅之所以僅僅只與上海市的房價平均漲幅相同，原因在于地理位置過于遙遠，周圍的商業配套又不成熟，交通也不是很方便。

        記者在現場看到的情景與薛建雄的分析相同。目前整個區域大批的土地沒有被開發。除了藝泰安邦外，并無其他樓盤。而當地目前只有南新專線和萬野線等寥寥數條公交線路，且間隔時間相對較長。為了解決出行，藝泰安邦不得不安排了到達小區的班車，不過班車也難以完全滿足住戶的進出需要。

        但薛建雄同時也表示，迪士尼如果真的在南匯六灶建園，必然會利好周邊樓市，使周邊的土地價格升值。中華企業在南匯三灶鎮曙光村的土地價格也必然得到提升，但漲幅可能有限。因為項目的周邊配套和城市環境未必會因為迪士尼的落戶而發生巨大改變。畢竟六七公里的距離過于遙遠，而迪士尼樂園而開發的軌道交通、公共交通以及商業配套短期內還無法輻射到外圍地區。

迪士尼鄰近土地暫時停批

        雖然中華企業的土地儲備與意向用地距離尚遠，但是卻并不影響資本市場對中華企業的看好，原因只有一個：迪士尼附近的土地鮮有在市場上拍賣，房地產企業想要在迪士尼樂園附近拿地很不容易。

        《每日經濟新聞》記者昨日以客商名義咨詢意向用地所在的南匯區六灶鎮招商辦，能否進入當地的鹿園工業園開辦企業，得到的回復是“現有的土地資源極為稀少，目前工業用地已經停批。”

        但與此同時，南匯區土地儲備中心卻在不停地增加鹿園一帶的土地儲備。在上海市規劃和土地保障局可以查詢到的征地公告中，六灶鎮曾經發布過72幅土地的征地公告。不過征地的位置大多在六灶鎮鎮中心的南部，較迪士尼意向用地尚有3公里左右的距離。且大部分項目主要用于工業用地，僅有少數土地被用于房地產開發。

        與迪士尼意向用地距離最近的莫過于上海東恒實業開發的東恒豪園（即上海藍堡）。這個擁有23萬平方米占地面積，140多套獨棟別墅的項目早已被賣完。周邊的中介說，現在當地二手房的價格還不算太貴。320平方米的房子掛牌價格大概是600多萬，上述價格在上海的獨棟別墅市場初于較低位。此前的數據統計顯示，上海大部分的獨棟別墅售價都已超過1000萬元左右，單價更是早已突破2萬元/平方米的大關。

        另有一幅配套商品房用地，為上海愛家實業有限公司所得。但項目中的配套商品房也大多已經作為動遷房銷售。

        現有的住宅用地，則尚未通過南匯區土地儲備中心出讓。因此，短期內中華企業所掌握的三灶鎮曙光村6/2丘可能是南匯地區距離迪士尼樂園最接近的地塊之一。根據公司2008年底的財務公告，上述地塊中的5.6萬平方米建筑面積已經在2008年正式開工。

        業內人士分析，房地產的開發銷售周期是一到兩年，如果迪士尼落戶的消息能在今明兩年公布，中華企業的上述項目很有希望能趕上公布上述消息的時間點。

旅游地產或代商業地產成熱門

        最被看好的房地產業態顯然還不是住宅，在市場的多輪炒作中具有商業地產概念的股票更受投資者歡迎。此前，興業證券的研究報告曾認為迪士尼樂園附近的商業地產項目受益將最多。很多券商認為，界龍實業、申達股份兩家土地處于迪士尼樂園周邊的上市公司所擁有的土地有望轉化為商業用地并得到開發，因此股價也被投資者炒了一輪又一輪。

        但實際上，很多上海的商業地產開發商并不完全看好迪士尼主題樂園周邊的商業用地。在他們看來，樂園周邊除了開發成酒店、餐飲等項目以外，很難再開發成其他的商業業態。

        成功開發、運營上海大寧國際商業廣場的崇邦集團副總裁梁美芬說，包括東京迪士尼樂園在內，世界上大部分迪士尼樂園的商業運營都是一個難題，針對游客的商業中心運營很難獲得成功。“很難想象前來度假的游客，安安心心地在迪士尼樂園附近的商場逛街。”梁美芬認為，除了提供住宿和餐飲服務的酒店等配套設施外，一般的商業很難在迪士尼樂園附近得到發展。而迪士尼樂園本身就有相關的配套，因此在周邊經營商業地產項目可能會遇到比較大的考驗。

        一家曾參與過川沙地區產業規劃設計的人士告訴《每日經濟新聞》，相關政府職能部門曾經考慮在樂園附近發展旅游業。旅游地產可能會取代目前的商業地產而成為當地房地產業新的熱門業態。

        在原南匯區“十一五”商業規劃中，原南匯明確要在迪士尼樂園周邊重點發展旅游、商貿、餐飲、房地產以及集休閑娛樂為一體的休閑服務業。此前，南匯區六灶鎮更公布“國際快樂小城”的規劃，打算建設城鄉統籌建設區和休閑度假區，通過適當調劑置換農民的宅基地，增加土地的附加值，將在這4平方公里內集中建一個新型的城市居民社區。不過六灶鎮政府招商辦一工作人員告訴記者，上述規劃何時正式實施沒有時間表。



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